Safari Man – 洋楽歌詞の和訳で英語を勉強しTOEIC900を目指す

備忘録/洋楽歌詞で英語を勉強する方法を紹介/日記/北米アメリカ・ニューヨーク駐在/商社勤務/1990s/既婚 | 彼の英文は、それまで見てきたどの英作文よりも飛び抜けて英語らしく、私はてっきり彼が英語圏で教育を受けたものと思い、「どこに何年住んでいたの」と聞きました。ところが、それに対して彼は、「いいえ。海外に住んだことはありません」と答えたのです。よく話を聞いてみると、彼は中学に入ったころから大の洋楽ファンとなり、歌詞を懸命に覚えただけでなく、添えられている和訳を読むだけでは満足できずに、辞書などを調べ

空き家率は上昇すれども賃料は下がらない?空き家率は募集に出されないデッドストックを含んでいて、実態の賃貸の稼働率は横ばい

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Source: Vacant Housing Rate Forecast and Effects of Vacant Homes Special Measures Act : FUJITSU RESEARCH INSTITUTE

海外駐在帰国後、東京もしくは東京近郊に住むにあたり、賃貸かローンのどちらがお得かを考えている中で、下記の記事シリーズで多くの情報をメモしてきました...

safariman.hatenadiary.com

我が家の結論は、賃貸で行くに決めております。その理由は、

  • 現在、海外駐在中であり、一旦帰国した後も海外駐在の可能性があるかもしれないという状況
  • 賃貸の問題点は老後。その解決策として、夫婦ともに一人っ子で双方の親が東京近郊に家+土地を持っているため、老後はその土地へ転がり込む
  • 日本の不動産は、資産ではなく負債...借金漬けになりたくない、負債になるので売れない=自由度がない
  • 人口減少・空き家率増加・住宅過剰配給で賃貸市場が暴落する?のではと考えている

と素人なりに考えてきました。

しかし、この中の空き家率増加については、今まで読んだ様々なメディアの記事から、「空き家率増加=賃貸暴落」という考えを持っていましたが、そうも簡単に考えられないようです。

「空室ばかり」と言われる賃貸住宅の家賃が上がり続ける理由 | ビッグデータで解明!「物件選び」の新常識 | ダイヤモンド・オンライン」にその理由が書かれています。

整理すると、空き家率は募集に出されないデッドストックを多く含んでいるので、上昇していくのは当たり前で、実態の賃貸の稼働率は横ばいのまま悪くなっていないということだ。このため、空き家率は上昇すれども賃料は下がらない。新築供給は「解体戸数+デッドストック」と均衡しているので、多過ぎるということにはならない。

 こうした状況を考えると、賃貸経営が悪化する状況にはなりにくと言える。また、今後もこの需給バランスは崩れそうにない。なぜなら、賃貸のストックで最も多いのは1980年代に建てられたものであり、この解体とデッドストック化が今後築30年を超えて急速に進むからである。

国の統計の数字

  •  日本の空き家率は13.5%(住宅総数を分母にしている)
  • 持ち家の空き家率は低い一方、賃貸だけを見ると23.3%にも及ぶ

日本賃貸住宅管理協会の統計

管理会社の業界団体である日本賃貸住宅管理協会が半年ごとに発表している空室率:

  • 全国で5.6%、
  • 首都圏で4.5%で

管理会社が自社で管理している全ての物件の空室率なので、信憑性は高い。 また、J-REITの空室率も同様の数値で、5%前後で推移している...

この乖離の理由は??

年間の新築供給戸数が40万戸なら、解体戸数28万戸を引いて、12万戸が純増していることになる。需要となる「賃貸を借りる人」が12万世帯増えなければ空室率が上昇するが、賃貸の世帯数はほぼ横ばいで変わっていない。実際の空室率は上がっていないので、帳尻が合わなくなる。

 その鍵を握るのは「デッドストック」にある。デッドストックとはストックとしては存在するものの、入居者募集に提示されない賃貸住宅を指す。この数が毎年12万戸増えていることは、想像に難くない。貸家は固定資産税額が6分の1になる優遇措置がある。オーナーはこれを解体してしまうと固定資産税を6倍も払わなくてはいけなくなる。だから、募集しない(できない)空き家になったとしても、建て替えをしないなら空き家のまま放置した方がいい、という判断になりやすい。

結論

空き家という名のデッドストックがあるからこそ、募集物件が限定され、賃料が底堅くなっている。市場は経済合理性のある動きをしているだけで、物件を新規で建てたり取り壊したりする地主も、建設を促すハウスメーカー工務店・建設会社も、不動産投資家も、全ての関係者は空き家を問題視していない。

となると...空き家率増加=賃貸が大幅に安くなることは期待できないかも...稼がねば...