なぜ住宅ローンを組みたくないのか - 『投資利回り獲得の機会』を失ってしまうから

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我が家の計画は、米国駐在5~7年→現地採用?or帰国?→いつかの帰国後は賃貸生活→2度目の駐在?→子供が巣立ったら賃貸ダウンサイズ→老後は嫁か私の実家か余った不動産へ転がり込む。

老後の家が確保されているから住宅購入しないという理由の他に、不動産購入にかかる頭金、取得&保有コストを30年間分のお金の時間価値=複利効果がなくなってしまうからということでした。それはどのようなことかブログ記事「投資家として「持ち家 vs 賃貸」の結論を出してみた - 日比谷タクミ 令和を生きるサラリーマンのための資産形成」で分かりやすくまとめられていたので引用させていただきました。

以下の条件で5000万円の家を購入すると:

  • 頭金:500~1000万円
  • 取得コスト:300万円(購入額の6~7%)
  • 金利:1500万円程度(1.17%、3000万円~3500万円借り入れ)
  • 修繕積立費:800~1000万円
  • 保険:
  • 固定資産税

住宅価格と賃貸30年分が同額とすると、ざっと購入の方が3000万円以上コストがかかります。これを年率3~7%の金融資産で30年運用した方が利回りが圧倒的に良い。

まさにインベスターZで書かれている通りです。

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ここまでは単純に持ち家と賃貸の収支シミュレーションをしましたが、このシミュレーションには致命的な前提が抜けてます。

 そう、「投資利回り」です。

家を買うときには、かなり大きな頭金や経費が発生します。だいたい初期費用に購入価格の5-10%がかかり、また頭金も10%程度はかかると思います。さらに購入後にローン金利ランニングコストが出ていきます。

つまり、先に現金が出ていってしまうのです。

 お金の時間価値とも言いますが、お金は適切な場所に寝かせておくだけで大きくなります。現金を投資に回すと、長期にわたって利回りを得ることができます。しかし、手元に現金を持っていないとその利回りは獲得することはできません。

持ち家の一番の問題は、元本の返済以外のキャッシュアウトで

投資利回り獲得の機会を失ってしまう

ことなのです。

賃貸×投資のシミュレーション

先ほどのシミュレーションを投資家的な視点から進化させてみます。

賃貸の場合、家を購入する時のローン金利、初期費用やランニングコストがかかりません。その分を投資に回すという前提で、再度シミュレーションしてみます。

・持ち家にかかる初期費用、ランニングコスト分を投資に回す
・投資利回りは全世界の経済成長率4%で設定

IMF国際通貨基金)の報告では2018年1月11日時点の世界経済成長率はここ数年で3.7-3.9%。実際に全世界投資を株式で行うと平均リターンはもっと高いのですが、コンサバに4%で投資利回りを置きます。

 

※賃貸×投資のシミュレーション

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賃貸に住んで、家を買ったら発生する初期コスト、ランニングコスト分を投資に回すことを前提にすると、30年後収支はなんと、

プラス964万円

になります。

ちなみに、この計算を45年に伸ばすと収支はさらにもっと大きくなり、プラス5011万(!)になります。 

これで明確に結果が出ました。

「持ち家に不利な計算になっているんじゃないか?」「計算項目が不足しているだろ」といったご指摘を頂くかもしれませんが、簡単にはひっくり返せない差と言えるのではないでしょうか。 

持ち家の場合、30年後に上手く売却した場合でも収支はマイナス5,660万円でした。賃貸×投資を行った場合とは、実に6500万もの収支差が生まれます。

Source: 投資家として「持ち家 vs 賃貸」の結論を出してみた - 日比谷タクミ 令和を生きるサラリーマンのための資産形成

30年間での賃貸VS住宅ローンも詳細に比較されており分かりやすいです。

購入

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賃貸

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30年だと、住宅ローン7,960万円 vs 賃貸5,760万円

私の場合、ダウンサイズするので子供が巣立つと思れる18年後(我が家のケース)から賃貸はさらに安くなる見込みであり、実家を引き継ぎ予定。