アメリカ人の同僚たちと飲んでいるときに、日本の住宅市場の話題で盛り上がりました。一番関心を集めた話題は、「どうして日本の住宅は20年で建物の価値がゼロになるのか？」でした。彼らはニューヨークやニュージャージーに家を購入していますが、毎年不動産価値は上昇しており、少なくとも負債にはならないとのことでした。
日本人はローンを組んだ瞬間に、家計バランスシートで見たらめちゃくちゃ大きな負債を背負うことになる、万が一ローンを返せない事態に陥り、いざ家を売ろうとしても不動産価格が半値になっているで、大きな借金を背負うリスクがあるってことなんでしょうか？
飲み会の席で、彼らの質問に上手く答えられたかはわかりませんし、逆になぜ米国の不動産価値が上昇続けるのか明確な答えを得られませんでしたが、「家の寿命は20年 消えた500兆円のワケ：日経ビジネスオンライン」というコラム集を読むと日本の不動産価格が購入後に急落する理由を彼らに説明できるかもしれません。
「住宅は資産」。その思い込みをあっさりと覆すデータがある。1969年以降、500兆円を超える国民の住宅資産がひっそりと消え失せている。この国における、住宅とは単なる消費財にすぎないのが実情だ。新築購入直後から急速に価値が下落し、「20年でほぼゼロ」になる業界慣行が、住宅品質の価値を認めないいびつなマーケットを生んだ。人生最大の買い物を胸を張って「資産」と呼べるようになる日は来るのか。
Source: 家の寿命は20年 消えた500兆円のワケ：日経ビジネスオンライン
- 日本の住宅制度について説明すると、ドイツ人のアストリット・マイヤーさんとアンドレアス・デレスケさんは目を大きく見開き、記者に対し次々と疑問点をぶつけてきた。そして最後には到底理解できないという様子で、両手を広げたまま固まってしまった。海外から見れば「異常な状況」として映る。それが日本の住宅政策の実態
まさに、同僚の反応は上記の通りでした...
- 高額取引であるが故に、「買い手と売り手との間の圧倒的な情報格差」「建物の完成前に購入する青田売り」などの不条理を、こういうものなのだと渋々受け入れるしかない。消費者が複数回の買い物を通じて“賢くなる”機会を得られないからだ。不動産を巡る数々の不条理が長年の間、問題視されることがなかった
確かに.....
- 「家なのだから住み続けるうちに価値が下がるのは当然だ」と、この慣例を受け入れている日本人は多い
海外では？ドイツを例に...
「家は金融商品と一緒。投資するものでしょ」...記事ではドイツが例にあがっていますが、アメリカ人も同じように考えていると思います。
なぜ海外では不動産価値が下がらないのか？ドイツを例に...
ドイツでは家を資産化するため、これまでに様々な政策を打ってきた。代表例が「Bプラン」「Fプラン」と呼ばれる都市計画。将来的な人口動態を予測し、20年先までの住宅地の範囲を厳格に限定している。需給をバランスさせることで、家の資産価値が落ちにくい構造を作り上げた。
なぜ、ドイツの不動産価値が下がらない理由は「」の記事中に詳しく書かれています。
この記事の中で書かれてる通り、ドイツの住宅価格は下がらない、一方日本では「新築住宅に関する制約がないため、不動産会社や建設会社は収益力が高く、投資回収が確実な新築ばかりを作り続けている。「20年で家の価値ゼロ」との慣習が幅を利かしているため、スクラップ＆ビルドのサイクルが早い」とのこと..
「20年で価値ゼロ」との慣例によって、「資産」が資産にならない奇妙な国ニッポン。新築で家を買うということは極言すれば、大金を払ってわざわざ「借金」を背負っているようなもの
Source: Why！ なぜ日本人は住宅ローンに大金を払う？
まさに私の米国人同僚が言っていたことと同じことが記事に書かれています。
総世帯数を800万戸分も上回る総住宅数を抱えているのにも関わらず、今でも年間90万戸の新築を作り続けている日本。結果として、資産価値の低下が常態化し、空き家の急増が社会問題となった。使い捨てに近い日本の住宅政策はひょっとしてズレているのではないか
